Huurprijswijziging

huurovereenkomst bedrijfsruimte
Helderecht Hajo Coumou advocaat afbeelding illustratie huurprijs

Huurprijswijziging huurovereenkomst bedrijfsruimte

Ten aanzien van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW is er sprake van een aantal semi-dwingendrechtelijke regels. Van deze regels kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Afspraken ten voordele van de huurder kan dus wel. Onder ‘bedrijfsruimte’ in de zin van de wet wordt het gehuurde dat bestemd is voor kleinhandelsbedrijf, restaurant , café, afhaaldienst, besteldienst, ambachtsbedrijf, hotel of camping verstaan. Daarbij is nog wel van belang of het gehuurde beschikt over een voor het publiek toegankelijk lokaal. Ook de onroerende aanhorigheden en afhankelijke woning bij het gehuurde kunnen tot de bedrijfsruimte behoren.

Om te beoordelen of er daadwerkelijk sprake is van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van de wet is hetgeen partijen omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan beslissend. Daarbij wordt de inrichting van het gehuurde mede in aanmerking genomen. In een blog heeft mr. Marc Molenaar reeds benadrukt dat de naam die partijen aan hun (huur)overeenkomst geven niet doorslaggevend is.

Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte gelden doorgaans voor een lange periode. In sommige gevallen duurt de huurovereenkomst, al dan wel of niet na verlenging, reeds tientallen jaren voort. Het is in dergelijke gevallen goed denkbaar dat de overeengekomen huurprijs niet meer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De overeengekomen huurprijs kan namelijk aanzienlijk lager, maar ook aanzienlijk hoger, zijn in vergelijking met omliggende vergelijkbare bedrijfsruimten. Voor dat geval heeft de wetgever de mogelijkheid geboden om een huurprijswijziging te vorderen bij de rechter. Een huurprijswijzigingsvordering kan zowel door de huurder als de verhuurder worden ingesteld. Deze mogelijkheid is neergelegd in artikel 2:303 BW. De rechter kan zodoende op vordering van de (ver)huurder de overeengekomen huurprijs nader vaststellen.

Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, kan huurprijswijziging pas na afloop van de overeengekomen huur worden gevorderd. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan huurprijswijziging worden gevorderd na vijf jaar sinds de dag waarop partijen de overeengekomen huurprijs is ingegaan of telkens nadat vijf jaren zijn verstreken sinds de laatste huurprijswijzigingsvordering.  Om de huurprijs nader vast te kunnen stellen, kijkt de rechter naar de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De rechter hanteert daarvoor een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan het instellen van de huurprijswijzigingsvordering. Een vordering (van de verhuurder) om de huurprijs te verhogen wordt door de rechter afgewezen, indien deze is gegrond op verbeteringen aan het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht. De door de rechter nader vastgestelde huurprijs geldt in beginsel vanaf de datum dat de huurprijswijzigingsvordering is ingesteld, te weten de dag van dagvaarding.

Een huurprijswijzigingsvordering dient gepaard te gaan met een advies, dat is opgesteld door deskundige(n), omtrent de nadere huurprijs. Ontbreekt een dergelijk advies, dan is de eiser niet-ontvankelijk in zijn vordering. Om een dergelijk advies te verkrijgen, kunnen de verhuurder en huurder gezamenlijk de deskundige(n) benoemen en daartoe opdracht geven. Slagen partijen daar niet in, dan kan de rechtbank worden verzocht om de deskundige(n) te benoemen. In dat geval geldt de dag van het gedane verzoek als de ingangsdatum van de nader vast te stellen huurprijs. De (ver)huurder kan er derhalve belang bij hebben om de deskundige(n) te benoemen via een verzoekschriftprocedure in plaats van in onderling overleg. Zodoende kan worden bewerkstelligd dat de nader vast te stellen huurprijs op een eerdere datum ingaat. Vertraging van de onderhandelingen ligt hierbij op de loer.

Indien u als (ver)huurder bewust bent van het voorgaande, kunt u dat in uw voordeel gebruiken.  Mocht u vragen en/of bijstand wensen bij het wijzigen van de overeengekomen huurprijs, neem dan contact met ons op.

mr. Colin Houth

 

Volg Helderecht op Linkedin en lees wekelijks de interessante blogs van onze advocaten.
De illustraties bij onze blogs worden getekend door onze eigen mr. H.C.J. (Hajo) Coumou.